ОЦЕНКИ И АНАЛИЗИ

ПАЗАРНИ ОЦЕНКИ

Предлаганите от нас услуги за изготвяне на пазарни оценки от опитен лицензиран оценител ви дава възможност да получите реална представа за цената на даден недвижим имот. Това са експертни оценки, които се използват при отпускане на банков кредит, публична продан, разрешаване на съдебни и извънсъдебни спорове, определяне на справедлива пазарна и др. Те служат и като база при изготвяне на подробен инвестиционен финансов анализ.

Експертните оценки за недвижими имоти  се изготвят по международно утвърдени стандарти, от лица с правоспособност за независими оценители, регистрирани в Регъстъра на независимите оценители за съответната държава. 

МЕТОДИ ЗА ОЦЕНКА 
1. Метод на  сравнителните  аналози / Пазарен подход  /
Този  подход  дава много добра прогноза, за това колко би платил евентуален купувач за даден имот към момента на оценяването му.
Методът се базира на  използването на пазарни аналози, като оценяваният имот се сравнява с подобни по характеристики  и местонахождение  недвижими имоти, които вече са продадени или оферирани  на пазара. По същият начин се използват и пазарните аналози  за  отдадени под наем недвижими имоти, като се отчита  движението на пазарните нива.

2. Метод на амортизираните разходите  / Разходен подход /
При  този  метод  земята  и  сградата или обекти в нея се оценяват поотделно.
Основен принцип тук е  сумирането на настоящите разходи за построяване на сградата  или обекта, определени по актуални стандарти  плюс  стойността на приспадащата земя. Сумарна стойност се редуцира с размера на амортизацията на имота.
При отчитането  стойностите се взимат включително и извършените подобрения като СМР, годината на построяване на сградата, конструкция, степента на лукс на използваните материали и др.
За оценяване на земята  важна роля играят  градоустройствения статут, инженерните инфраструктури и пазарните аналози.

3. Метод на  капитализираните приходите / Приходен подход /
Този метод има за цел да покаже доходността  от даден имот, като за определяне на чистия  годишен приход  се отчисляват разходите, направени за неговата поддръжка, управление и застраховка, местни данъци  и  такси или  др.
Основна база за този вид оценка е капитализирането на  паричните потоци, които хипотетично имотът би генерирал, ако същият бъде отдаден под наем , за времето за което ще бъде експлоатиран при  месечен наем  за най-добро ползване.

ФИНАНСОВИ АНАЛИЗИ

Инвестиционни анализи, изготвени на базата на финансови предвиждания.
Професионалните  финансови и бизнес анализи за инвестиции в недвижими имоти са предназначени  за прогнозиране на инвестиционни намерение, взимане на  правилни бизнес  решения, пренасочване на парични потоци към най-правилната инвестиция.

Нашите финансови и бизнес  анализи се изготвят от  признат  сертифициран  CCIM  специалист, член на Американския инситут за финансови анализи на бизнес имоти CCIM Institute. Широкият им обхват е безценен ресурс за чуждестранни  и  високобюджетни инвеститори, инвестиционни фондове, собственици на търговски и бизнес центрове, хотели, жилищни комплекси, предприемачи, кредитни институции.

CCIM анализите са базисни и насочващи във всяка една инвестиция в недвижими имоти или при настъпващите промени в нея . Те дават информация  от избора на локация за развиване на бизнес до очакваните печалби от дадена инвестиция, с отчитане на риска. Широко се прилагат   за  анализиране на предстоящи трансформации на капитал, потенциални възможности за реинвестиране, подбор на бизнес стратегии, избор на алтернативи, икономически базови анализи на работна сила, пазарно търсене и предлагане, влияние на данъчното облагане върху инвестицията, влияние на заемните средства. 

Цялостният  анализ дава пълната представа за поетия риск и предвижданите резултати. Той играе  изключителна роля при взимането на стратагически решения в условията на рецесия . Анализът на направени вече инвестиции дава информация за допуснати грешки и предпазва инвеститорите от взимането на неправилни бъдещи решения , особено при слаб и несигурен пазар.

ВИДОВЕ  АНАЛИЗИ

1. Анализи  за взимане на решение от страна на инвеститор
2. Анализи за взимане на решение от страна на ползвател
3. Сравнителни анализи за алтернативни решения , оценки
- Наемане срещу  закуване на имот
- Продажба  и реинвестиране срещу отдаване под наем
- Продажба  срещу  рефинансиране
- Закупуване със заемни средства срещу изцяло влагане на  личен капитал
- Изграждане на нов обект  срещу  закупуване на готов
4. Инвестиционна стойност и ефективност , коефициенти
5. Финансови анализи
- Определяне на бъдещата стойност на вложен капитал
- Парични потоци  във времето
- Норма на възвръщаемост на капитала
- Анализи преди и след  данъчно облагане
- Анализ на заемни средства 
- Метод на сегашната стойност
- Метод на вътрешната норма на възвръщаемост
- Анализ на риска
6. Пазарни анализи
- Зониране , концентрация на бизнес, географски фактори, определяне на правилното местонахождение за даден бизнес, инфраструктурни особености, градоустройствени  характеристики
- Пазарно проучване, статистика за население, доходи, покупателна способност, социална среда, бизнес среда
- Прогнозиране на търсене  и предлагане, динамика
- GAP анализ, предлагане на площи  и  работна сила, демографски фактори
- Избор на алтернативни имоти
- Финансова реализуемост и парични потоци
- Определане на настоящата стойност на  бъдещите доходи
7. Парични потоци
- Чист оперативен доход
- Парични потоци преди и след  данъчно облагане
- Видове данъчно облагане  и алтернативи за избор на дружество
- Продължителност на дадена инвестиция
- Очаквана доходност
- Ставка на капитализация
- Модели на парични потоци
- Натрупване на капитала  за отчитане на сравнителни анализи
8. Заемни средства и отражението им върху  паричните потоци във времето
- Лихвени проценти
- Дисконтов фактор
- Проценти за банково обслужване
- Месечни  вноски
- Годишен баланс
- Видове погасителни планове и тяхното влияние върху доходността от инвестицията
- Предсрочно погасяване на кредит, balloon payment
9. Цялостен широкоспектърен бизнес и финансов анализ, включващ  всички необходими показатели, цитирани по-горе.  Основен източник  на  базисна информация за инвестиране в  големи търговски  и  бизнес центрове  и  други сгради с обществено предназначени.